Notus Finanse Poznań
By 15 stycznia 2020 Read More →

Zakup nieruchomości w Poznaniu – ważne pytania

Ciągle słyszymy nie bój się zadawać pytań sprzedawcy, masz prawo wiedzieć wszystko o swojej nowej inwestycji w nieruchomość, proś i dąż do uzyskania rzeczowych odpowiedzi. Gorzej gdy sprzedawca nie chce lub nie umie udzielić merytorycznych odpowiedzi.

W polskim prawie wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe. Przepisy kodeksu cywilnego wprowadzają również definicję nieruchomości rolnej tzw. gruntów rolnych.

Pytanie o status prawny nieruchomości

Jeśli mamy zamiar kupić nieruchomość gruntową, zawsze powinniśmy zweryfikować to, czy sprzedający (np. deweloper) jest właścicielem działki z uregulowanym stanem prawnym. Kupujący ma również prawo uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej, czy też numery działek aby samemu sprawdzić stan prawny. Istotne jest również ustalenie, czy na nieruchomości nie istnieją wpisane obciążenia lub inne zabezpieczenia. Istotny dla zakupu jest stan faktyczny, z którego wynika że w stosunku do nieruchomości nie są prowadzone postępowania sądowe, egzekucyjne bądź administracyjne. Można również sprawdzić lub poprosić o informację czy nie zostały zgłoszone roszczenia własnościowe. Inwestycje w nieruchomości zawsze są obarczone ryzykiem, jak wszystkie inne inwestycje finansowe, nieustalenie powyższych danych podnosi znacząco ich ryzyko.

Pytanie o status prawny decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego w niej projektu budowlanego

Odnieśmy się również do pozwolenia na budowę, gdy jest to nieruchomość pod inwestycję trzeba mieć informację o tym czy na kupowanym terenie obiekt będzie budynkiem zamieszkania zbiorowego (hotelem) czy budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, to ma ogromne znaczenie w jego odbiorze i późniejszym użytkowaniu. Trzeba pamiętać, że każdy budynek mieszkalny w tym wielorodzinny ma za zadanie zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, którzy są albo właścicielami albo najemcami. Jeżeli na zakupionej nieruchomości ma powstać np. budynek przeznaczony na komercyjny wynajem krótkoterminowy lokali (np. aparthotel), to pozwolenie na budowę powinno być wydane w zakresie budowy budynku na okresowy pobyt ludzi. Jakby to można określić praktycznie budynku zamieszkania zbiorowego. Jest to istotne, gdyż zmiana sposobu użytkowania budynku, nie zawsze będzie możliwa i dopuszczalna. Na przeszkodzie mogą stać postanowienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W przypadku zakupu nieruchomości lokalowej od dewelopera jako budynku mieszkalnego wielorodzinnego, a następnie zmiany sposobu jego użytkowania, w sytuacji gdy od początku zamiarem był obiekt, w którym lokale przeznaczone będą na krótkotrwały wynajem to wybieg taki może zostać uznany za bezprawny lub jako tzw. obejście prawa.

Pytanie czy został złożony wniosek o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę

Pamiętając, że w decyzji o pozwoleniu na budowę zatwierdzany jest projekt budowlany, zaś istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę wymaga zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dla zrozumienia niech posłuży poniższy przykład, jeśli budynek zostanie zakwalifikowany jako obiekt świadczący usługi hotelarskie, to powinien zostać wpisany do stosownej ewidencji i spełniać określone wymogi. Kodeks wykroczeń przewiduje sankcje za niespełnienie ww. warunku, w art. 601 § 4 pkt 3 „kto wbrew obowiązkowi świadczy usługi hotelarskie w obiekcie niezgłoszonym do ewidencji podlega karze ograniczenia wolności albo grzywny”. Dlatego właśnie trzeba wiedzieć czy sprzedający ma zamiar dokonywać zmian sposobu użytkowania obiektu, z pozwoleniem na budowę co ma znaczenie dla przyszłego użytkowania wybudowanego obiektu lub jego atrakcyjności.

Jeśli odpowiedzi na nasze pytania są dla nas wyczerpujące i zdecydujemy się na zakup wymarzonej nieruchomości to pamiętajmy, że umowa przenosząca własność nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż w przeciwnym razie będzie nieważna.

Anna Grudniewska
Portal nieruchomości parkitka.com.pl

Posted in: Artykuły

About the Author:

Comments are closed.

Google+